馬云在雙十一時說希望通過天文成交額的數字背后，把商業地產虛高的價格打下來。希望房地產的價格能更加健康，讓市場按市場規則運行能使房價更健康。今年雙十一這個數字出去，一定會對商業地產的老板一定會震撼。現在很多商場里面是服務員比顧客多。先說結論，馬總的邏輯貌似有道理，但也只是貌似，經不起仔細推敲。

    圍繞“電子商務能降低房價”，下面談三個問題：

    1、我們常說互聯網顛覆傳統行業，顛覆什么什么，這是什么意思？

    我們說人類歷史經歷了原始社會，農業社會，工業社會，現在進入后工業社會；我們說新中國革了舊中國的命；我們說互聯網顛覆傳統行業，也有人說互聯網革了傳統行業的命。

    話語容易蒙蔽人的思維。“顛覆”、“革命”就是這樣兩個詞。

    現在中國一些繁華城市儼然已進入后工業社會，市中心大片的奢侈品店、后現代風格建筑，但往外走50公里，可以看到大片農田，甚至用千年前發明的犁頭耕田，這是典型的農業社會標志。換句話說，中國目前的社會形態是農業、工業和后工業的混雜體。

    不僅中國，就是美國，它的經濟也有發達農業的支撐。互聯網的基礎是電力，這是工業文明而不是互聯網文明。畢竟互聯網才二十多年，它的母體還是之前“落后”的文明。

    我們說新中國革了舊中國的命，但49年建國時的人，都是舊中國過來的人，無論毛朱周也好，你我祖上普通的農民也好。“新中國”這個東西的母體是“舊中國”，是蔣介石的舊中國，無論怎么顛覆，都沒法擦除這個母體的影子。

    互聯網也是如此。是不是有了論壇、有了QQ群，朋友和同學聚會就失去了存在的意義？是不是有了百度知道、有了知乎、有了醫生診療網站，教師和醫生就失去了存在的意義？我沒有看到這個趨勢。

    工業文明并沒有擦除農業文明，而是在與農業社會的博弈互動后，形成一個被工業改造的農業社會，或者被農業改造的工業社會，或者混合了農業和工業文明的社會。兩個文明的混合有點像很多化合物的化學作用：能發生反應的，最后形成為一些新東西；不能發生反應的，還是原來的樣子。

    我們說互聯網顛覆傳統行業，說的是互聯網與傳統行業發生化學反應，最終形成一個有互聯網影子有現實社會影子有新化合物影子的文明。實際上，顛覆、革命并不是通常理解上的簡單取代關系。

2、商圈存在的價值點有哪些？

    梳理商圈的業態，基本可以滿足一個人的所有需求：有吃的，餐廳飯館快餐店；有喝的，奶茶店茶館星巴克；有玩的，電玩城KTV電影院游樂設施；有穿的，從地攤貨到巴寶莉的服裝店；有住的，酒店短租公寓。可以說應有盡有。

    這些價值點，有可能單一的并不具備競爭力，但被集中到一起，就產生核聚變，將周圍幾十萬人吸引過來。君不見人山人海的春熙路，君不見人山人海的王府井。

3、淘寶天貓并不能取代現實商圈，為什么？

    淘寶天貓滿足的需求，只是部分商品的購買需求。有些商品，淘寶天貓是無法滿足的，比如我要到星巴克喝咖啡，比如我要去吃重慶火鍋。絕大多數服務，淘寶天貓是無法滿足的，比如我要理發，比如我要按摩頸椎。

    商圈價值點的高度聚合，由此形成對人的強大吸引力，淘寶天貓也不能相提并論。它能解決買衣服的問題，但不能解決買衣服后與男女朋友吃飯的問題，不能解決吃飯后一起看電影的問題，不能解決看電影后一起回家的問題。

    馬云的邏輯是這樣的：更多人網上消費 -> 實體店鋪銷售額減少 -> 實體店租戶愿意支付的租金下降 -> 購物中心的投資回報率下降 -> 購物中心的價值降低。 

    BUT，更多人網上消費 -> 實體店鋪銷售額減少，這個邏輯值得梳理。我們假設一個商業中心有10家奢侈品店，100家娛樂場所，100家百貨商場（其中20家中高端，80家中低端），1000家餐飲店，1000家茶館咖啡廳，10000家雜貨店便利店。

    更多人網上消費降低了哪部分的銷售額？降低的這部分銷售額對整個商圈來說，所占權重是不是極小？ 

    馬總的話看似有道理，仔細推敲起來其實是很有問題的。